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循环贷让死钱变活
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来源： 作者： 发布时间：2007-03-20
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循环贷款有“一次抵押，分次提款，循环使用”的优势，受到了贷款人的欢迎。目前我国大多数银行都推出了自己的住房循环贷款产品，如广东发展银行的“理财型房屋按揭贷款”、王商银行和建设银行的“最高额个人抵押担保贷款”、中国银行的“个人房屋理财循环贷款”、深圳发展银行的“循环贷”，兴业银行的“个人额度循环贷款”、招商银行的“个人住房循环授信”等
生活中，很多人急需用钱时，往往想到的是向亲戚朋友借钱。其实，出现资金缺口时，不妨多关注银行提供的各种新型贷款。例如通过银行住房抵押循环贷款，让固定房产化作现金流，就可以解决资金困难。
用途、利率分情况
按照规定，循环贷款可用于购房、购车、装修、购买家电家具、旅游、上学等用途，但不得用于股市和证券投资，以及其他权益性投资或国家有关法律、法规禁止的其他消费与投资行为。大多数银行在办理抵押循环贷款时，都需要同时提供消费合同，来证明贷款用途。在实际操作中，一些商业银行可以向贷款人提供不限用途的住房抵押贷款，如招商银行、民生银行。但不限用途的住房抵押贷款授信额度要小很多，一般为房产评估值的35％～40％，且仅限于无按揭的房产。
住房抵押循环贷款的利率一般可享受房屋按揭贷款相关优惠利率。目前，国內各家银行均在基准利率的基础上，根据各自的标准给予贷款人房贷优惠利率，一般为基准利率的85％～90％。循环贷款额度项下单笔贷款的利率依据贷款用途确定。
授信方式看需求
在住房循环贷款授信额度计算上，一般有两种方式，贷款人可根据自身的情况来选择。
灵活周转善解人意
这种授信额度计算方式是还了多少就可再借多少，以及使用未用足的贷款额度。如赵先生房屋价值50万元，按70％的授信额度，赵先生获得银行最高授信金额为35万元。假设赵先生首付15万元，向银行贷款35万元，5年后，赵先生向银行还款8万元。赵先生这时候有了资金需求，那么他可向银行申请的贷款额度为8万元；而如果赵先生首付30万元，向银行贷款20万元，那么赵先生就有15万元授信额度；5年后赵先生还款8万元，需要资金时，可向银行借款最高额为15+8=23万元。
这种方式的循环贷只需在初始申请时审批一次，即可长期使用，手续简便快捷，贷款额度期限与按揭期限一样，最长可达30年。适合收入较为稳定和丰裕、有坚实的还款能力、重视理财投资收益、视市场情况善于灵活调度资金的购房者。目前，我国大多数银行使用的是这种授信计算方式。
大额融资体现增值
此计算方式是银行不断根据抵押房产价值的上升调整客户的贷款授信额度。如王先生购房时其房产价格为40万元，70％的授信额度为28万元，过了5年房子评估价涨到了50万元，此时银行就有可能重新核定授信额度，给予王先生35万元的授信额度。
这种贷款考虑到了房产的升值空间可利用的授信额度会随着房产的升值而增加，一定程度上可抵御通货膨胀的风险，但手续比较麻烦。这种方式适合于未来有较多的资金需求，且房产价值不断上升的购房者。
还款方式有新意
住房抵押循环贷款的具体单笔贷款的还款方式与普通个人住房贷款还款方式一样，可以到期一次性还本付息或是按月分期偿还本息(如等额本金还款法、等额本息还款法)。此外，贷款人还可以利用银行新推出的各种更为灵活和方便的房贷还款方式，在贷款利率方面获得更多的优惠。
随借随还：节省利息
“随借随还”是招商银行在2006年10月推出的一项新业务。它是指客户在招行办理个人住房抵押循环授信后，再办理一个关联活期账户用于还贷，将平日闲置资金存入该账户，设定账户金额大于多少即用于还贷，银行每天扣除这部分资金用于还贷。这样贷款人在月供不变的情况下，可以减少一部分利息支出。因为还贷以后银行将当日结息，月息变成了日息，其余的贷款第二天按新的贷款余额计算，从而减少还款总额。
双周供：缩短还款期
“双周供”是深圳发展银行在贷款还款上推出的一种创新方式，指将按揭贷款的还款方式从原来每月一次改变为每两周还款一次，每次还款额为原月供的一半。由于提高了还款频率，运用这种还款方式，贷款人可以显著地加快归还本金的速度，从而在基本不增加借款人每月还款负担的情况下，显著降低所还利息额和还款总额，大大缩短整个还款期限。
存抵贷：理财收益还贷款
深圳发展银行的另一项业务“存抵贷”也为还款人提供了提前还款的便利。申请办理该项业务的客户必须在银行同时拥有存款和贷款两个账户。平时客户只需要将自己的闲置资金放在约定的活期账户上，超过5万元后银行便会按照一定比例将其视作提前还贷，节省的贷款利息将作为理财收益返还到客户的账上。但是客户的资金并没有真正动用，仍然存放在客户的活期账户上，客户需要资金周转时，可以随意调动，不影响资金的灵活性。
Tips——
循环贷款申请提示
申请资格存小异
目前，我国银行在关于申请人资格规定时，一般都规定申请人必须是具有完全民事行为的自然人，具有合法的有效身份证明，具有稳定的职业以及收入来源，具有按期偿还贷款的能力，且无不良资信记录。另外，一些银行还对循环贷款申请人的年龄作了某些方面的規定，如招商银行“个人住房循环授信”就规定，申请人年龄加授信额度有效期限，不得超过法定离退休年龄加5年。
材料提供分情况
在实际申请循环贷款时，贷款人向银行提交的申请材料，因住房的不同抵押情况而有所不同。
属于新购住房或未设定抵押的白有住房贷款人，需在银行填写相关表格，提供身份证明材料、偿还能力证明、首付款证明、有效的担保证明材料；属于夫妻二人共有房产的，提供婚姻状况证明和抵押房产共有人同意办理抵押贷款的声明。需要注意的是，除非作过财产公证，无论房产属谁名下，在夫妻关系存续期间，都需要夫妻双方共同签字同意办理抵押贷款。
另外，属于该银行原住房抵押贷款者，申请循环贷款时还需要提供原住房抵押贷款的借款合同原件。属于他行原住房抵押贷款的，申请循环贷款时需要办理跨行非交易类转按揭：即先办理原住房抵押登记撤销手续，再在银行办理最高额抵押登记手续。
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